Für mehr Transparenz auf dem Mietmarkt in Fulda
FULDA, 15. DEZEMBER 2023: Die Stadt Fulda verfügt ab 1. Januar 2024 über einen qualifizierten Mietspiegel. Das Instrument, das über die Feststellung einer sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete mehr Transparenz auf dem lokalen Mietmarkt ermöglichen soll, ist in einem mehrmonatigen Prozess unter Beteiligung aller relevanter lokaler Akteure wie etwa des Mieterbunds Fulda und des Eigentümerverbands Haus & Grund Fulda erstellt worden. Federführend bei der wissenschaftlichen Begleitung war das EMA-Institut für empirische Marktanalysen in Regenburg.
Ein Beispiel für die ermittelten Werte: Die durchschnittliche Nettokaltmiete über alle in Fulda gesammelten Daten (unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen) beträgt 7,29 Euro pro Quadratmeter. Diese durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ist jedoch kein festgelegter Wert, sondern bewegt sich innerhalb einer Spanne, so dass dieser Wert je nach Ausstattung, Lage und Baujahr sehr stark variieren kann. Grundsätzlich gilt: Der Mietspiegel bietet nur eine grobe Orientierung. Gleichwohl ist der qualifizierte Mietspiegel für alle Akteure eine Richtschnur, die detaillierte Einblicke in den lokalen Wohnungsmarkt bietet. Der nun erscheinende Mietspiegel ist für zwei Jahre gültig. Nach zwei Jahren soll muss der Mietspiegel fortgeschrieben werden, in vier Jahren ist eine Neuerstellung gesetzlich vorgeschrieben.
Bei einer internen Präsentation der Ergebnisse dankte OB Dr. Heiko Wingenfeld allen, die an der Vorbereitung und Durchführung beteiligt waren, insbesondere der städtischen Statistikstelle und dem Bürgerbüro: „Andere Städte Hessens in vergleichbarer Größe sind noch lange nicht so weit wie wir. Dass wir zum 1. Januar 2024 den Mietspiegel und den Online-Rechner vorlegen und damit mehr Transparenz auf dem Mietmarkt in Fulda bieten können, ist der guten Vorarbeit der städtischen Stellen, der konstruktiven Zusammenarbeit aller Beteiligten, der regen Beteiligung der angeschriebenen Bürgerinnen und Bürger sowie der professionellen Begleitung durch das EMA-Institut zu verdanken.“
Zur Vorgeschichte der Einführung des Mietspiegels: Nach Inkrafttreten des Mietspiegelreformgesetz (MsRG) im Jahr 2021, das einen Mietspiegel für Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtend vorschreibt, hatte sich die Stadt Fulda für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels entschieden, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet und von der Kommune oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt wird. Die Erstellung eines sogenannten einfachen Mietspiegels ist an weniger Anforderungen geknüpft.
Die Stadt Fulda wurde bei der Erstellung des qualifizierten Mietspiegels durch das EMA-Institut unterstützt. Die Leitung des EMA-Instituts hat Oliver Trinkaus, der auch für das Projekt Mietspiegelerstellung Fulda zuständig war. Dabei hat Trinkaus einige Besonderheiten ausgemacht: „Von Vorteil war, dass in Fulda frühzeitig mit dem Projekt begonnen wurde und man versucht hat, alle Beteiligten am Immobilienmarkt sowie weitere Akteure zu involvieren und insbesondere bei der Gestaltung des Fragebogens eng einzubinden“, so Trinkaus. „Die Anerkennung des Mietspiegels durch die Interessensgruppen erfolgte aufgrund dieser Vorarbeit sehr sachlich und konstruktiv, das war bemerkenswert“, resümierte der Statistik-Experte. Der Rücklauf der Fragebögen der zufällig aus dem Melderegister ausgewählten Bürgerinnen und Bürger sei gut gewesen, besonders erfreulich der hohe Anteil der Online-Rückmeldungen: „Vielleicht hat hier der Anreiz von Landesgartenschau-Gutscheinen für die ersten 200 Rücksendungen eine Rolle gespielt“, sagte Trinkaus.
Im Mietspiegel-Arbeitskreis waren vertreten: der Mieterbund Fulda und Umgebung e.V., Haus & Grund Fulda e. V., Siedlungswerk Fulda eG, GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, UG Nassauische Heimstätte/Wohnstadt Fulda, Fuldaer Spar- und Bauverein eG, LebensArt Immobilien GmbH, GWG Fulda GmbH und Gemeinnütziges Siedlungswerk GmbH sowie von behördlicher Seite das Kommunale Kreisjobcenter Fulda, das Sozial- und Wohnungsamt der Stadt, das Grundstücks- und Vermessungsamt, der Gutachterausschuss für Immobilienwerte und das städtische Bauordnungsamt. Federführend war das Bürgerbüro der Stadt Fulda/Statistikstelle. Im Arbeitskreis wurden z.B. die Erhebungsmethoden sowie die einzelnen Fragestellungen in den Fragebögen diskutiert und für Fuldaer Erfordernisse angepasst.
Ab 1. Januar 2024 ist der Mietspiegel für die Stadt Fulda unter mietspiegel.fulda.de abrufbar. Dort findet sich auch ein Online-Rechner. Mit ihm lässt sich schnell und unkompliziert die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung berechnen.
Hintergrund zu den Mietspiegel-Daten
Mit der Datenbasis des Mietspiegels wird die ortsübliche Vergleichsmiete in Abhängigkeit von Baujahr und Fläche wiedergegeben. Darüber hinaus enthält der Mietspiegel bezifferbare Kriterien zur Ausstattung, Sanierung und Wohnlage. Diese werden über Zu- beziehungsweise Abschläge bei der Ermittlung der neuen Miete miteingerechnet und haben damit Einfluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Zugrunde gelegt werden die Nettokaltmieten aus neu vereinbarten oder geänderten Mieten der letzten sechs Jahre.
Aus den 1.294 Fragebogen-Rückläufen in der Stadt Fulda, die zur Auswertung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden konnten, wurden folgende Basis-Informationen ausgewertet: Höhe der Nettomieten, Größe der Wohnfläche und Nettomiete pro Quadratmeter und in der Zahl der Häufigkeit nebeneinandergestellt. Daraus wurde der Median sowie der Mittelwert bestimmt. Zum Beispiel liegt der Mittelwert der vermieteten Wohnfläche bei knapp 78 Quadratmetern.
Der Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen und vermietete Häuser auf dem nicht-preisgebundenen Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich zwischen 25 und 150 Quadratmetern. Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Begründungsalternativen bei der Anpassung der Miethöhe zwischen den Mietvertragspartnern. Bei Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich frei vereinbart werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist kein (festgelegter) Mittelwert, sondern eine Spanne. Auf diese durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete kann zusätzlich eine Mietpreisspanne für das Stadtgebiet Fulda von +/- 24 % zu- oder abgerechnet werden! Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allgemeinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse befinden.